En un ciclo inmobiliario tenso, con tasas altas y vacancias presionando los estados de resultados, el trabajo que más vale es el que no se ve: ordenar capital, renegociar deuda, rearmar estructuras y cerrar financiamientos que permitan construir o salvar activos. Ahí se mueve Caissa Martínez, mexicana, con un historial que combina cálculo estructural, criterio financiero y un enfoque claro en impacto urbano.
La ingeniera que pasó al lado del capital
Martínez empezó en obra. Se formó como ingeniera civil en la Universidad Iberoamericana (2009–2013), experiencia que le dio manejo sólido de construcción, diseño estructural y números. Desde su pasantía en Marhnos vio proyectos elevarse desde tierra hasta entrega, y entendió que un edificio no existe sin capital bien estructurado. Para ampliar ese frente cursó la maestría en Real Estate Development, con énfasis en finanzas, en Columbia University (2019–2020) y después un MBA en Harvard Business School (2020–2022). Esa combinación técnica y financiera se nota en su forma de leer transacciones: interpreta planos y proformas con la misma comodidad y traduce requerimientos de diseño en convenios y esquemas de pago. “Pienso en el real estate como una disciplina que impacta directamente la vida diaria. Es el lugar donde todos vivimos, trabajamos y nos desarrollamos”, resume.
Reestructurar para sobrevivir: Oficinas clase B en Chicago y Brooklyn
En los últimos años encabezó procesos de workout y recapitalización en edificios clase B, los más castigados por tasas altas, capex diferido y cambios en la demanda, en plazas complejas como Chicago y Brooklyn. Su método parte de un diagnóstico realista de flujos y valor, y avanza hacia soluciones que alinean a propietarios, prestamistas y nuevos capitales. Las herramientas incluyen extensiones de prestamos, ajuste del principal, intercambio de garantías, inyecciones subordinadas y ventas parciales, siempre ancladas a un plan creíble de reposicionamiento. En este segmento, donde el capex manda, Martínez pone la vara en eficiencia operativa, mejoras que reduzcan OPEX y estrategias de arrendamiento adaptadas al submercado, no a una presentación bonita.
C-PACE como palanca: el cierre récord en Nevada
Su sello más visible es el mayor préstamo de construcción con C-PACE (Commercial Property Assessed Clean Energy) en la historia de Nevada: 108 millones de dólares dentro de un paquete total de 161 millones, bajo una estructura compartida. La transacción financia medidas de eficiencia y sustentabilidad en un proyecto en desarrollo y se apoya en tres rasgos clave de C-PACE: plazo largo de hasta 30 años, tasa fija y ausencia de recurso personal, con el pago vía una evaluación especial en el impuesto predial. El reto no fue solo el tamaño, sino la convivencia ordenada con el senior mortgage lender, la negociación de acuerdos entre acreedores, la priorización de pagos y los disparadores de desempeño que protegen a todos en el capital stack. “C-PACE es la intersección entre los mercados financieros y la sostenibilidad urbana—dos áreas que me apasionan profundamente”, explica. Ese ángulo fue también su puerta de entrada a North Bridge, donde encontró una visión alineada para transformar el financiamiento inmobiliario con soluciones sustentables.
Liderazgo operativo: del análisis a la ejecución
El liderazgo de Martínez se nota en la ejecución. Empieza con un mapeo riguroso del riesgo —costos, calendario de obra, ruta a permisos y estabilización del NOI— y sigue con una estructuración que define tamaños óptimos por tramo, waterfall de cobros y coberturas alcanzables. La gobernanza se traduce en reportes granulares, hitos técnicos y financieros y mecanismos de rescate que no dependen de heroísmos. La alineación de incentivos no se deja al discurso: el sponsor participa en contingencias y capex para que el plan sobreviva al primer desvío. En reestructuración, su fortaleza es la negociación: hablar el idioma del banco, del desarrollador y del contratista, identificar la pieza mínima que destraba el tablero y documentar acuerdos que resisten la obra, no solo el anuncio.
Su narrativa personal conecta con su práctica. “Cuando camino por la calle, me pregunto qué estaba pensando el desarrollador y el arquitecto al tomar decisiones sobre ese edificio… Ellos son quienes moldean la ciudad”, dice. Ese respeto por el espacio urbano explica su intolerancia a las estructuras que lucen bien en papel pero fallan en operación. Su trayectoria rompe un sesgo: una ingeniera civil mexicana que entra a los capital markets de Estados Unidos y compite al máximo nivel. No es un giro improvisado, sino un continuo: del cálculo estructural a la estructuración financiera; de supervisar colados de concreto a cerrar tramos de capital; de ver familias mudarse a un edificio nuevo a darle una segunda vida a activos que la necesitan.
Educación que suma, no que adorna
Su formación es coherente con esa evolución. La técnica viene de la Ibero; la especialización financiera, de Columbia, donde entendió la profundidad del mercado estadounidense y el papel de los capital markets en el desarrollo; y el MBA en Harvard pulió su criterio de inversión y manejo de riesgo. Esa mezcla reduce fricciones entre diseño, obra, presupuesto y financiamiento, justo donde suelen romperse los proyectos.
En mercados donde el capital inteligente marca la diferencia. Los edificios clase B necesita disciplina de capex y deuda paciente; C-PACE, bien integrado, es una vía concreta para bajar costos operativos, mejorar el underwriting y abrir nuevas fuentes de financiamiento. La sustentabilidad dejó de ser un adorno para convertirse en driver económico, y el tipo de estructuras que impulsa Martínez funcionan tanto en Excel como en obra, con accountability y foco en el usuario final.
Voz propia
“Comencé en el sitio de obra, viendo cómo se levantaban los edificios desde los cimientos. Hoy, desde un escritorio, hago análisis financieros para proporcionar capital a los desarrolladores que imaginan y construyen los edificios del futuro.” También repite una idea sencilla y contundente: “Un proyecto solo puede materializarse si logra reunir el capital necesario; su estructuración financiera es fundamental para hacer realidad cualquier proyecto inmobiliario”.
Cerrar el C-PACE de construcción más grande de Nevada, destrabar workouts en Chicago y Brooklyn y sostener una práctica que convierte la sustentabilidad en viabilidad financiera no es casualidad. Es liderazgo en la parte menos visible del real estate, la que decide si un edificio se construye, se rescata o se queda en el plano. Ahí, Caissa Martínez ya dejó huella.
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