Antes de la época de pandemia, las demandas de desalojos comerciales en la modalidad de oficina, estacionamientos, galpones y locales estaban sujetos al desalojo por incumpliendo del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Una vez que el Ejecutivo Nacional emanó el decreto del diferimiento del pago en el tiempo en materia inquilinaria, el 23 de marzo de 2020, el arrendador y arrendatario debían llegar a un acuerdo para el pago de los cánones de arrendamientos, apostando a los medios de resolución de conflictos, como la conciliación.
Lo dice el TSJ
Por otra parte, la Sala Constitucional del Alto Tribunal se pronunció sobre este aspecto mediante jurisprudencia (Nro. 0156 Exp.: 200375, del 29 octubre 2020), estableciendo que quedan prohibidos los desalojos de locales comerciales, siempre y cuando sean por falta de pago.
Incluso, la referida sala dejó a su criterio a los abogados las causales del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, excepto el literal “a”.
El resto de las causales son procedentes el desalojo, agotando la vía administrativa ante la Superintendencia del Consumidor (Sundde) para solicitar el desalojo.
Cabe advertir que, en cuanto al decreto ejecutivo en materia inquilinaria, fue ratificado de forma consecutiva el 2021, y a principios de enero de 2022, que quedó sin efectos jurídicos; siendo procedente el desalojo ante los tribunales de instancia del país en materia civil, lo cual va a depender de la cuantía para consignar las demandas ante los tribunales de municipios y primera instancia.
Los cánones de arrendamiento
Cuando hablamos de esa cuantía se refiere a los cánones de arrendamientos insolutos o dejados de pagar, que deben ser calculados y señalados en la demanda.
Sin embargo, al momento de solicitar el desalojo del local ante los tribunales de instancia, dentro del objeto de la demanda solo es aplicable el desalojo con el pago de los cánones de arrendamientos insolutos.
Lo que es improcedente es encuadrar en el mismo objeto de la demanda los daños y perjuicios, puesto que el tribunal podrá decretar la inepta acumulación; trayendo como consecuencia jurídica que no prospera la demanda, tal como lo sostiene la Sala de Casación Civil del Máximo Juzgado mediante jurisprudencia Nro. 415 de fecha 5 de octubre de 2022.
Una vez culminado el contrato de arrendamiento en forma expresa, no será necesaria la notificación al inquilino de la terminación del contrato, ya que el inquilino está a derecho, como lo dispone el artículo 1599 del Código Civil y ratificado por la Sala Constitucional, mediante jurisprudencia Nro. 290 del 7 de julio de 2022.
¿Qué recomendamos?
La recomendación es que en el caso de incumplimiento de las causales taxativas del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, para el uso comercial que son válidas hoy por hoy en materia de locales comerciales, podrá el arrendador-propietario solicitar el desalojo conjuntamente con los cánones de arrendamientos dejados de pagar, siempre y cuando no solicite la medida de secuestro, ya que no le corresponde a los tribunales de instancia, sino al Sundee.
Así, es innecesaria la medida, ya que al momento en que el tribunal de instancia decrete y ordene el desalojo, y una vez practicada la medida el inquilino lo entrega en mal estado, usted podrá demandar por un procedimiento judicial autónomo de Daños y Perjuicios basado en los artículos 1185 y 1196 del Código Civil.
@VestaliaTovarM / Abogada constitucionalista
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